Основные подходы:

Доходный

Рыночный (сравнительный)

Затратный

Доходный –

Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, чтобы определять стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточ­ных» активов), которое не понадобится для получения этих доходов.

Основными методами доходного подхода являются:

· метод дисконтированных денежных потоков – доходы не являются стабильными, колеблются периодами

С=сумма CF/(1+r)^t+REV/(1+r)^t-I0

• метод капитализации дохода – стабильность дохода

C=CF или ЧОД / R 

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

·  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

·  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Сравнительный –

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применяются следующие методы:

• метод компании-аналога – в случае если размер участия не является контрольным, оценка на основании ценовых мультипликаторов;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов;
• метод предыдущих сделок с объектом оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход –

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых объектов (с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли).

Восстановительная стоимость минус накопленный износ = стоимость улучшений с учетом износа + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль = оцен стоимость

Стоимость восстановления – расходы в текущих ценах на строительство точного дубликата объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ. При этом должны учитываться все недостатки, несоответствия и моральный износ, как и у объекта оценки.

Износ

- физический (устранимый, неустранимый для элементов с долгим сроком жизни, неустранимый для элементов с коротким сроком жизни)

- функциональный износ (устранимый, нестранимый)

- внешний (под воздействием внешних факторов)

Оценка осуществляется:

- методом сравнительной единицы (на основании данных об издержках аналог объектов)

- методом поэлементного расчета (разбивка на отдельные элементы)

- индексным способом (умножение балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ)

Преимущества затратного подхода:
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§  оценка зданий специального назначения;
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§  анализ эффективности использования земли;
§  решение задач страхования объекта;
§  решение задач налогообложения;
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.